Доходные дома Оренбурга



Тема доходных домов, построенных для сдачи квартир в аренду, актуальна для современной России так же, как она была актуальна в России дореволюционной. И жили тогда в них представители всех сословий, званий и чинов.

Дом на улице Бурзянцева 5а, Автор: Лукьянов Сергей, 2018 год

Дом на улице Бурзянцева 5а, Автор: Лукьянов Сергей, 2018 год

Доходные дома пользовались успехом и у определенной части интеллигенции, которая не желала обременять себя налогами и обязанностями по обслуживанию собственной недвижимости. Спрос на квартиры в доходных домах всегда превышал предложение. Следствием этого стало появление доходных домов, выстроенных на муниципальные средства.

Доходные дом принадлежал хозяину на правах частной собственности, а квартиры в нем сдавались в наем. Домовладельцы выплачивали в пользу города специальный оценочный сбор. Особой обязанностью домовладельцев был надзор над жильцами, для чего велись домовые книги.

Объявление о сдаче помещений. Оренбургская газета, 25 декабря 1910 год.

Объявление о сдаче помещений. «», 25 декабря 1910 год.

Первые этажи доходных домов, как правило, арендовали владельцы магазинов, фотографических ателье, модных салонов. Второй этаж сдавался под офисы. Третий — самый престижный и дорогой — занимали семьи купцов, промышленников, дворян, аристократии.

Изучая архивные документы, попробуем разобраться, как раньше решался квартирный вопрос.

Население росло быстрее жилплощади

В «Путеводителе по г. Оренбургу с очерком прошлого и настоящего, иллюстрациями и планом», изданном в 1915 году под авторством П. Д. Райского, можно найти строительную и демографическую статистику города.

Автор указывает, что в Оренбурге, едва переступившем порог ХХ века, насчитывалось около 8000 каменных и деревянных домов, а также других строений, среди которых довольно много духовных — 56 храмов, предназначенных для шести религиозных течений. 86 зданий имели промышленное назначение.

В книге отмечается, что после открытия движения по железнодорожной магистрали — Ташкент в 1906 году строительная отрасль города испытала существенный толчок, как это всегда бывает в транспортных узлах. Уже с тех времен, по словам автора, съемные квартиры начали стремительно дорожать из-за наплыва приезжих, создававших повышенный спрос на жилье.

Между тем население Оренбурга и без мигрантов довольно быстро увеличивалось: за 18 лет, прошедших между переписью и моментом издания «Путеводителя», оно почти удвоилось, достигнув 150 тысяч человек (с началом Первой мировой войны в Оренбург также хлынул поток беженцев, раненых и военнопленных). Причем здесь не учитываются обитатели Форштадта, — город в то время не признавал его своей частью, хотя последний активно расстраивался и заселялся. По некоторым оценкам, там проживало от 16 до 20 тысяч человек.

Наиболее многочисленными сословиями будущего областного центра были мещане, крестьяне и инородцы (главным образом мусульмане). Значительная часть жителей относилась к так называемому неопределенному сословию. То есть в массе своей в Оренбурге проживали люди небогатые.

Квартирование было действительно явлением обыденным, в пользу такого предположения говорит и наличие в городе оценочного сбора с владельцев недвижимого имущества. Платить оценочный сбор вменялось в обязанность всем домовладельцам, и размер его зависел как раз от величины предполагаемого арендного дохода, получаемого собственником. Ставка сбора по закону составляла 10 процентов от оценочной доходности здания, и в 1907 году казна таким способом пополнилась 46348 рублями.

Если соотнести численность горожан и количество вмещавших их построек, то можно сделать вывод, что жили в те времена довольно тесно. Далеко не всегда наниматель имел возможность поселиться в отдельных апартаментах, чаще всего это была лишь комната или даже угол.

В общем, жилых площадей в Оренбурге столетней давности явно не хватало. Иллюстрацией этого служит и еще один пример. В 1903 году рабочие, занятые на строительстве железной дороги, организовали в районе современного Красного городка (улицы Зиновьева и Коммунистическая) стихийное поселение, получившее название .

Красный городок на фрагменте плана Оренбурга 1930 года

на фрагменте плана Оренбурга 1930 года

Незаконные жилые кварталы долгое время были головной болью городских властей. С нахаловцами вели борьбу и даже окопали поселение глубокой канавой, дабы не позволить настраивать там новые дома. Однако, несмотря на все усилия чиновников, Нахаловка продолжала разрастаться и к 1916 году уже охватывала район, ограниченный современными улицами Воровского, Рабочей и проспектом Братьев Коростелевых.

На квартире у хозяйки

Так что же знаменитые имперские доходные дома? В списке архитектурных памятников города числится шесть таких строений, с годом постройки от 1910 до 1916, то есть прямо накануне революции, уничтожившей в стране институт арендного жилья.

Конечно же, доходных домов могло быть и значительно больше, а по сути, любой дом мог выступать доходным, поскольку, как следует из публикаций «Оренбургской газеты» за 1910 год, практически все владельцы жилой недвижимости (а это в основном частные лица) сдавали комнаты постояльцам.

Объявления о сдаче комнат. Оренбургская газета, 25 декабря 1910 год.

Объявления о сдаче комнат. «Оренбургская газета», 25 декабря 1910 год.

Естественно отношения между квартиросъемщиком и хозяином строились на основании только лишь устных договоренностей. Отличие же аренды нынешней и вековой давности заключается в том, что домовладельцы чаще всего никуда не съезжали, а проживали вместе с квартирантами. Причем тогда, точно так же как и сейчас, обе стороны несли риски: первые могли не дождаться очередной платы, а вторые оказаться на улице в любой момент. В «Оренбургской газете» последняя полоса забита объявлениями: одни горожане ищут комнату, другие готовы ее сдать — все, в общем-то, как сегодня.

Доходные дома Оренбурга

Доходный дом на Советской улице 27. Автор снимка: Nordprod, 2013 год.

Выше уже упоминалось: как минимум, шесть отдельных многоквартирных домов Оренбурга были предназначены единственно для получения дохода от найма. Многие из них вам хорошо знакомы — например, здание на Советской (бывшей Николаевской), 27, к которому пристроена башня с часами.

Исполин на улице Кирова (до революции — Гостинодворской), 28, на первом этаже которого сейчас находится обувной магазин, когда-то принадлежал одному из богатейших купцов Оренбурга Петру Панкратову.

Дом, где располагается ныне Оренбургский государственный колледж (улица Володарского, 31, или Инженерная), являлся усадьбой С. Г. Фролова, а после использовался как доходный дом.

Довольно крупное и красивое строение обнаружим также на улице Пролетарской (в прошлом Перовской), 20, — когда-то доходный дом, а теперь торговые площади.

Имеется еще несколько зданий поскромнее — на улице М. Горького (Водяной), 4, и Мусы Джалиля (переулок Свиной), 19, — они и сегодня заняты жильцами, только уже не квартирантами, а собственниками. На качество работы тогдашних строителей современные владельцы, надо сказать, не жалуются.

— К этому дому в советское время сделали пристройку, — показывает на торец житель векового здания на М. Горького, — тут кирпич отличается, видите? Дореволюционный весь с клеймом, а этот — без. Хороший был кирпич при царе: сто лет дом стоит — и ничего ему не делается.

Глядя на пышное убранство старинных зданий, служивших раньше арендным жильем, как-то не верится, что в них могли селиться простые служащие и крестьяне.

Была в дореволюционном Оренбурге еще одна разновидность жилья по найму — так называемые меблированные комнаты, или номера. в своем «Путеводителе» прямо указывает, что эти самые номера использовались «приезжающими по торговым делам коммерсантами и другими лицами по своим надобностям» как несколько более дешевая альтернатива гостиницам.

Такие старинные «хостелы» были сконцентрированы главным образом на Гришковской улице (современной Чичерина) и принадлежали семействам Ишковых, Коробковых, Калашниковых, Завьяловых, Фадеевых, Стеценко и другим. Суточная плата за номер составляла от 50 копеек до полутора рублей, что простым рабочим опять же было явно не по карману — средняя зарплата последних составляла около 217 рублей.

Таким образом, основная масса оренбуржцев, не имевших собственной крыши над головой, проживала «на квартире у хозяйки».

Проклятый вопрос

Такой заголовок имеет заметка в «Оренбургской газете» от 10 апреля 1910 года, в которой повествуется о нелегком положении арендаторов в Оренбурге. Причина, разумеется, в «баснословно высоких ценах на квартиры». Автор указывает, что домовладельцы диктуют свои условия, а у жильцов не остается другого выбора, кроме как платить столько, сколько скажут.

«Не редкость, если квартиронаниматель платит в настоящее время 40 — 45 рублей в месяц за жилище в две маленькие клетушки без всяких, конечно, удобств и на окраине города», — говорится в газетной публикации.

Спрос на жилье уже тогда значительно превышал предложение и автор с содроганием рассуждает о том, что же начнется, когда в Оренбург прибудут нуждающиеся в расквартировании воинские части:

«В ожидании будущих благ домохозяева играют с квартирантом как кошка с мышью».

То есть уже тогда, сто лет назад, принцип подмены собственного жилья арендованным не работал. Доходные дома были слишком дороги для абсолютного большинства населения, поэтому простой люд ютился в комнатах частных домовладельцев.

При создании текста использовался материал Елены Казанцевой «100 лет прошло — проблемы те же», «Южный », 12.09.2012

© 2018, Лукьянов Сергей

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *