Доходные дома Оренбурга

Тема доход­ных домов, постро­ен­ных для сда­чи квар­тир в арен­ду, акту­аль­на для совре­мен­ной Рос­сии так же, как она была акту­аль­на в Рос­сии доре­во­лю­ци­он­ной. И жили тогда в них пред­ста­ви­те­ли всех сосло­вий, зва­ний и чинов.

Дом на ули­це Бур­зян­це­ва 5а, Автор: Лукья­нов Сер­гей, 2018 год

Доход­ные дома поль­зо­ва­лись успе­хом и у опре­де­лен­ной части интел­ли­ген­ции, кото­рая не жела­ла обре­ме­нять себя нало­га­ми и обя­зан­но­стя­ми по обслу­жи­ва­нию соб­ствен­ной недви­жи­мо­сти. Спрос на квар­ти­ры в доход­ных домах все­гда пре­вы­шал пред­ло­же­ние. След­стви­ем это­го ста­ло появ­ле­ние доход­ных домов, выстро­ен­ных на муни­ци­паль­ные сред­ства.

Доход­ные дом при­над­ле­жал хозя­и­ну на пра­вах част­ной соб­ствен­но­сти, а квар­ти­ры в нем сда­ва­лись в наем. Домо­вла­дель­цы выпла­чи­ва­ли в поль­зу горо­да спе­ци­аль­ный оце­ноч­ный сбор. Осо­бой обя­зан­но­стью домо­вла­дель­цев был над­зор над жиль­ца­ми, для чего велись домо­вые кни­ги.

Объ­яв­ле­ние о сда­че поме­ще­ний. «Орен­бург­ская газе­та», 25 декаб­ря 1910 год.

Пер­вые эта­жи доход­ных домов, как пра­ви­ло, арен­до­ва­ли вла­дель­цы мага­зи­нов, фото­гра­фи­че­ских ате­лье, мод­ных сало­нов. Вто­рой этаж сда­вал­ся под офи­сы. Тре­тий — самый пре­стиж­ный и доро­гой — зани­ма­ли семьи куп­цов, про­мыш­лен­ни­ков, дво­рян, ари­сто­кра­тии.

Изу­чая архив­ные доку­мен­ты, попро­бу­ем разо­брать­ся, как рань­ше решал­ся квар­тир­ный вопрос.

Насе­ле­ние рос­ло быст­рее жил­пло­ща­ди

В "Путе­во­ди­те­ле по г. Орен­бур­гу с очер­ком про­шло­го и насто­я­ще­го, иллю­стра­ци­я­ми и пла­ном", издан­ном в 1915 году под автор­ством П. Д. Рай­ско­го, мож­но най­ти стро­и­тель­ную и демо­гра­фи­че­скую ста­ти­сти­ку горо­да.

Автор ука­зы­ва­ет, что в Орен­бур­ге, едва пере­сту­пив­шем порог ХХ века, насчи­ты­ва­лось око­ло 8000 камен­ных и дере­вян­ных домов, а так­же дру­гих стро­е­ний, сре­ди кото­рых доволь­но мно­го духов­ных — 56 хра­мов, пред­на­зна­чен­ных для шести рели­ги­оз­ных тече­ний. 86 зда­ний име­ли про­мыш­лен­ное назна­че­ние.

В кни­ге отме­ча­ет­ся, что после откры­тия дви­же­ния по желез­но­до­рож­ной маги­стра­ли Орен­бург — Таш­кент в 1906 году стро­и­тель­ная отрасль горо­да испы­та­ла суще­ствен­ный тол­чок, как это все­гда быва­ет в транс­порт­ных узлах. Уже с тех вре­мен, по сло­вам авто­ра, съем­ные квар­ти­ры нача­ли стре­ми­тель­но доро­жать из-за наплы­ва при­ез­жих, созда­вав­ших повы­шен­ный спрос на жилье.

Меж­ду тем насе­ле­ние Орен­бур­га и без мигран­тов доволь­но быст­ро уве­ли­чи­ва­лось: за 18 лет, про­шед­ших меж­ду пере­пи­сью и момен­том изда­ния «Путе­во­ди­те­ля», оно почти удво­и­лось, достиг­нув 150 тысяч чело­век (с нача­лом Пер­вой миро­вой вой­ны в Орен­бург так­же хлы­нул поток бежен­цев, ране­ных и воен­но­плен­ных). При­чем здесь не учи­ты­ва­ют­ся оби­та­те­ли Фор­штад­та, — город в то вре­мя не при­зна­вал его сво­ей частью, хотя послед­ний актив­но рас­стра­и­вал­ся и засе­лял­ся. По неко­то­рым оцен­кам, там про­жи­ва­ло от 16 до 20 тысяч чело­век.

Наи­бо­лее мно­го­чис­лен­ны­ми сосло­ви­я­ми буду­ще­го област­но­го цен­тра были мещане, кре­стьяне и ино­род­цы (глав­ным обра­зом мусуль­мане). Зна­чи­тель­ная часть жите­лей отно­си­лась к так назы­ва­е­мо­му неопре­де­лен­но­му сосло­вию. То есть в мас­се сво­ей в Орен­бур­ге про­жи­ва­ли люди небо­га­тые.

Квар­ти­ро­ва­ние было дей­стви­тель­но явле­ни­ем обы­ден­ным, в поль­зу тако­го пред­по­ло­же­ния гово­рит и нали­чие в горо­де оце­ноч­но­го сбо­ра с вла­дель­цев недви­жи­мо­го иму­ще­ства. Пла­тить оце­ноч­ный сбор вме­ня­лось в обя­зан­ность всем домо­вла­дель­цам, и раз­мер его зави­сел как раз от вели­чи­ны пред­по­ла­га­е­мо­го аренд­но­го дохо­да, полу­ча­е­мо­го соб­ствен­ни­ком. Став­ка сбо­ра по зако­ну состав­ля­ла 10 про­цен­тов от оце­ноч­ной доход­но­сти зда­ния, и в 1907 году каз­на таким спо­со­бом попол­ни­лась 46348 руб­ля­ми.

Если соот­не­сти чис­лен­ность горо­жан и коли­че­ство вме­щав­ших их постро­ек, то мож­но сде­лать вывод, что жили в те вре­ме­на доволь­но тес­но. Дале­ко не все­гда нани­ма­тель имел воз­мож­ность посе­лить­ся в отдель­ных апар­та­мен­тах, чаще все­го это была лишь ком­на­та или даже угол.

В общем, жилых пло­ща­дей в Орен­бур­ге сто­лет­ней дав­но­сти явно не хва­та­ло. Иллю­стра­ци­ей это­го слу­жит и еще один при­мер. В 1903 году рабо­чие, заня­тые на стро­и­тель­стве желез­ной доро­ги, орга­ни­зо­ва­ли в рай­оне совре­мен­но­го Крас­но­го город­ка (ули­цы Зино­вье­ва и Ком­му­ни­сти­че­ская) сти­хий­ное посе­ле­ние, полу­чив­шее назва­ние Наха­лов­ка.

Крас­ный горо­док на фраг­мен­те пла­на Орен­бур­га 1930 года

Неза­кон­ные жилые квар­та­лы дол­гое вре­мя были голов­ной болью город­ских вла­стей. С наха­лов­ца­ми вели борь­бу и даже око­па­ли посе­ле­ние глу­бо­кой кана­вой, дабы не поз­во­лить настра­и­вать там новые дома. Одна­ко, несмот­ря на все уси­лия чинов­ни­ков, Наха­лов­ка про­дол­жа­ла раз­рас­тать­ся и к 1916 году уже охва­ты­ва­ла рай­он, огра­ни­чен­ный совре­мен­ны­ми ули­ца­ми Воров­ско­го, Рабо­чей и про­спек­том Бра­тьев Коро­сте­ле­вых.

На квар­ти­ре у хозяй­ки

Так что же зна­ме­ни­тые импер­ские доход­ные дома? В спис­ке архи­тек­тур­ных памят­ни­ков горо­да чис­лит­ся шесть таких стро­е­ний, с годом построй­ки от 1910 до 1916, то есть пря­мо нака­нуне рево­лю­ции, уни­что­жив­шей в стране инсти­тут аренд­но­го жилья.

Конеч­но же, доход­ных домов мог­ло быть и зна­чи­тель­но боль­ше, а по сути, любой дом мог высту­пать доход­ным, посколь­ку, как сле­ду­ет из пуб­ли­ка­ций «Орен­бург­ской газе­ты» за 1910 год, прак­ти­че­ски все вла­дель­цы жилой недви­жи­мо­сти (а это в основ­ном част­ные лица) сда­ва­ли ком­на­ты посто­яль­цам.

Объ­яв­ле­ния о сда­че ком­нат. «Орен­бург­ская газе­та», 25 декаб­ря 1910 год.

Есте­ствен­но отно­ше­ния меж­ду квар­ти­ро­съем­щи­ком и хозя­и­ном стро­и­лись на осно­ва­нии толь­ко лишь уст­ных дого­во­рен­но­стей. Отли­чие же арен­ды нынеш­ней и веко­вой дав­но­сти заклю­ча­ет­ся в том, что домо­вла­дель­цы чаще все­го нику­да не съез­жа­ли, а про­жи­ва­ли вме­сте с квар­ти­ран­та­ми. При­чем тогда, точ­но так же как и сей­час, обе сто­ро­ны нес­ли рис­ки: пер­вые мог­ли не дождать­ся оче­ред­ной пла­ты, а вто­рые ока­зать­ся на ули­це в любой момент. В «Орен­бург­ской газе­те» послед­няя поло­са заби­та объ­яв­ле­ни­я­ми: одни горо­жане ищут ком­на­ту, дру­гие гото­вы ее сдать — все, в общем-то, как сего­дня.

Доход­ный дом на Совет­ской ули­це 27. Автор сним­ка: Nordprod, 2013 год.

Выше уже упо­ми­на­лось: как мини­мум, шесть отдель­ных мно­го­квар­тир­ных домов Орен­бур­га были пред­на­зна­че­ны един­ствен­но для полу­че­ния дохо­да от най­ма. Мно­гие из них вам хоро­шо зна­ко­мы — напри­мер, зда­ние на Совет­ской (быв­шей Нико­ла­ев­ской), 27, к кото­ро­му при­стро­е­на баш­ня с часа­ми.

Испо­лин на ули­це Киро­ва (до рево­лю­ции — Гости­но­двор­ской), 28, на пер­вом эта­же кото­ро­го сей­час нахо­дит­ся обув­ной мага­зин, когда-то при­над­ле­жал одно­му из бога­тей­ших куп­цов Орен­бур­га Пет­ру Пан­кра­то­ву.

Дом, где рас­по­ла­га­ет­ся ныне Орен­бург­ский госу­дар­ствен­ный кол­ледж (ули­ца Воло­дар­ско­го, 31, или Инже­нер­ная), являл­ся усадь­бой С. Г. Фро­ло­ва, а после исполь­зо­вал­ся как доход­ный дом.

Доволь­но круп­ное и кра­си­вое стро­е­ние обна­ру­жим так­же на ули­це Про­ле­тар­ской (в про­шлом Перов­ской), 20, — когда-то доход­ный дом, а теперь тор­го­вые пло­ща­ди.

Име­ет­ся еще несколь­ко зда­ний поскром­нее — на ули­це М. Горь­ко­го (Водя­ной), 4, и Мусы Джа­ли­ля (пере­улок Сви­ной), 19, — они и сего­дня заня­ты жиль­ца­ми, толь­ко уже не квар­ти­ран­та­ми, а соб­ствен­ни­ка­ми. На каче­ство рабо­ты тогдаш­них стро­и­те­лей совре­мен­ные вла­дель­цы, надо ска­зать, не жалу­ют­ся.

- К это­му дому в совет­ское вре­мя сде­ла­ли при­строй­ку, — пока­зы­ва­ет на торец житель веко­во­го зда­ния на М. Горь­ко­го, — тут кир­пич отли­ча­ет­ся, види­те? Доре­во­лю­ци­он­ный весь с клей­мом, а этот — без. Хоро­ший был кир­пич при царе: сто лет дом сто­ит — и ниче­го ему не дела­ет­ся.

Гля­дя на пыш­ное убран­ство ста­рин­ных зда­ний, слу­жив­ших рань­ше аренд­ным жильем, как-то не верит­ся, что в них мог­ли селить­ся про­стые слу­жа­щие и кре­стьяне.

Была в доре­во­лю­ци­он­ном Орен­бур­ге еще одна раз­но­вид­ность жилья по най­му — так назы­ва­е­мые меб­ли­ро­ван­ные ком­на­ты, или номе­ра. Рай­ский в сво­ем «Путе­во­ди­те­ле» пря­мо ука­зы­ва­ет, что эти самые номе­ра исполь­зо­ва­лись «при­ез­жа­ю­щи­ми по тор­го­вым делам ком­мер­сан­та­ми и дру­ги­ми лица­ми по сво­им надоб­но­стям» как несколь­ко более деше­вая аль­тер­на­ти­ва гости­ни­цам.

Такие ста­рин­ные «хосте­лы» были скон­цен­три­ро­ва­ны глав­ным обра­зом на Гриш­ков­ской ули­це (совре­мен­ной Чиче­ри­на) и при­над­ле­жа­ли семей­ствам Ишко­вых, Короб­ко­вых, Калаш­ни­ко­вых, Завья­ло­вых, Фаде­е­вых, Сте­цен­ко и дру­гим. Суточ­ная пла­та за номер состав­ля­ла от 50 копе­ек до полу­то­ра руб­лей, что про­стым рабо­чим опять же было явно не по кар­ма­ну — сред­няя зар­пла­та послед­них состав­ля­ла око­ло 217 руб­лей.

По теме: Гости­нич­ный биз­нес семьи Короб­ко­вых

Таким обра­зом, основ­ная мас­са орен­бурж­цев, не имев­ших соб­ствен­ной кры­ши над голо­вой, про­жи­ва­ла «на квар­ти­ре у хозяй­ки».

Про­кля­тый вопрос

Такой заго­ло­вок име­ет замет­ка в «Орен­бург­ской газе­те» от 10 апре­ля 1910 года, в кото­рой повест­ву­ет­ся о нелег­ком поло­же­нии арен­да­то­ров в Орен­бур­ге. При­чи­на, разу­ме­ет­ся, в «бас­но­слов­но высо­ких ценах на квар­ти­ры». Автор ука­зы­ва­ет, что домо­вла­дель­цы дик­ту­ют свои усло­вия, а у жиль­цов не оста­ет­ся дру­го­го выбо­ра, кро­ме как пла­тить столь­ко, сколь­ко ска­жут.

«Не ред­кость, если квар­ти­ро­на­ни­ма­тель пла­тит в насто­я­щее вре­мя 40 — 45 руб­лей в месяц за жили­ще в две малень­кие кле­туш­ки без вся­ких, конеч­но, удобств и на окра­ине горо­да», — гово­рит­ся в газет­ной пуб­ли­ка­ции.

Спрос на жилье уже тогда зна­чи­тель­но пре­вы­шал пред­ло­же­ние и автор с содро­га­ни­ем рас­суж­да­ет о том, что же нач­нет­ся, когда в Орен­бург при­бу­дут нуж­да­ю­щи­е­ся в рас­квар­ти­ро­ва­нии воин­ские части:

«В ожи­да­нии буду­щих благ домо­хо­зя­е­ва игра­ют с квар­ти­ран­том как кош­ка с мышью».

То есть уже тогда, сто лет назад, прин­цип под­ме­ны соб­ствен­но­го жилья арен­до­ван­ным не рабо­тал. Доход­ные дома были слиш­ком доро­ги для абсо­лют­но­го боль­шин­ства насе­ле­ния, поэто­му про­стой люд ютил­ся в ком­на­тах част­ных домо­вла­дель­цев.

При созда­нии тек­ста исполь­зо­вал­ся мате­ри­ал Еле­ны Казан­це­вой «100 лет про­шло — про­бле­мы те же», «Южный Урал», 12.09.2012

© 2018, Лукья­нов Сер­гей