Упразднение крепости в 1862 году позволило городу развиваться свободнее: отпали ограничения, связанные со статусом. По времени оно совпало с отменой крепостного права и развитием капитализма в стране. В середине шестидесятых годов к северу от Голубинной слободки, которую постепенно стали называть Старой, на городском выгоне появились промышленные предприятия. Землю хозяева арендовали у города, почему эта часть стала именоваться арендованными местами. Здесь находились преимущественно гончарные и клейные мастерские.
, масштаб 300 саж.
Новая слободка к 1862 году достигла линии Ташкентской улицы. Вскоре она расширилась к западу, когда после пожара 1864 года в Старой слободке ее распланировали до линии Паркового проспекта. Сюда выселили погорельцев из Старой слободки. Эта часть — Мариинская слободка — в народе стала называться Оторвановка, видимо, потому, что, начинаясь от линии Рыбаковской улицы, была отгорожена от центральной части города постройками губернской больницы, цейхгаузом степного войска и Караван-Сараем. Позже так ее стали называть в официальных бумагах.
С развитием промышленности и особенно после открытия в 1877 году движения по Самарской железной дороге заметнее стал рост населения города. Если в 1838 году вместе с гарнизоном насчитывалось 10 486 человек, то в 1897 году — 61 486, а после завершения строительства Ташкентской железной дороги по данным 1907 года стало 87 тысяч человек. То есть население, увеличивавшееся во второй половине XIX века в среднем по 10 тысяч за каждые 10 лет, в 1897—1907 гг. выросло более чем на 20 тысяч.
Рост населения требовал застройки новых площадей города, центр которого после срытия крепостного вала слился со Старой и Новой слободками. Последняя, а ее планировка около 40 лет определяла направление развития застройки Оренбурга, все больше расширялась. От Караван-Сарайской прибавилось количество радиальных улиц, иначе кварталы стали бы слишком длинными. К концу семидесятых годов застройка местами дошла до линии нынешней улицы Кичигина, а отдельные дома появились и на другой стороне улицы.
, составлен при Городской Управе, масштаб 50 саж.
Следуя заданной схеме, нужно было бы снова удваивать число радиальных улиц. Градостроители выбрали другой путь. Когда после страшного весеннего пожара 1879 года потребовалось распланировать новые кварталы, перешли на прямоугольную планировочную сетку. Выросло предместье Новый план. Начиналось оно от линии Орской улицы и росло почти прямо на север. Между Новой слободкой и Новым планом оставили площадь. Ее назвали Мариинской. Так произошел переход от радиально-кольцевой к прямоугольной планировочной сетке. После того, как застройка на севере стала доходить до Гребенской улицы, Новый план в 1906 году дополнили Новыми местами, разбив площадь до линии современной улицы Шевченко. Эта черта осталась северным пределом города вплоть до начала Великой Отечественной войны.
, составлен в 1904 году городским землемером Г.М. Банаевым, масштаб 130 саж.
Восточная граница Новых мест проходила по линии Леушинской улицы, но не все в этих пределах было застроено до 1917 года, часть кварталов только распланировали.
За Уралом в восьмидесятые годы появились кузнечные ряды, поводом к строительству которых стал перевод кузниц с правого берега после пожара. Вдоль левого берега Урала, который тогда сразу после Банного протока делал излучину, поворачивая к югу, были шерстомойки. К северу от Менового двора появились частные бойни.
Показателем роста города служит и рост количества домов. В 1847 году их насчитывалось 1646, в 1877 — 2670 и в 1894 году — 4960. За 30 лет число домов увеличилось на тысячу с небольшим, а позже темп строительства в среднем учетверился. В 1894 году доля каменных зданий составила 36 процентов, тогда как в первой половине XIX века не доходила и до десяти.
К концу 1864 года завершилось строительство постоянного водопровода, пришедшего на смену устроенному В.А. Перовским летнему. Магистрали водопровода составляли немногим более четырех километров. По тем временам для провинции это было значительным достижением. Но дальнейшее расширение линий и переустройство оборудования не продвигалось — не было средств. В Старую слободку, например, магистраль провели только в 1903 году и то, видимо, в связи со строительством Ташкентской железной дороги.
, масштаб 200 саж.
Произошли немалые изменения в городском самоуправлении. На смену шестигласной думе, существовавшей со времен Екатерины II, пришел более представительный орган. Согласно положению 1870 года дума стала органом общественного самоуправления. Она избиралась гражданами и учреждениями, владевшими значительным недвижимым имуществом или торгово-промышленными предприятиями. Так что «полноправных» избирателей было не так много. В Оренбурге избиралось 72 гласных, и они, как правило, были выходцами из купечества. Дума избирала городского голову и четырех членов городской управы. Через четыре года назначались новые выборы.
Дума занималась многими вопросами: строительство и благоустройство города, организация торговли и так далее. Состав гласных, их купеческий подход к решению вопросов иногда сказывались на делах — их исполнение растягивалось на десятилетие. В целом городское хозяйство было слабым, бюджет чаще всего сводили с дефицитом. Очень плохо обстояло дело с санитарным состоянием, особенно на арендованных местах, где улицы иногда затапливало из сточных канав. Мало было мощеных улиц, в 1910 году их количество составляло менее десяти процентов.
